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ロンドンの不動産 10年で80%のリターン?

ぺルラ

皆さんは持ち家派賃貸派シェアハウス派

今の時代、マイホームの夢なんて古いし、不動産を持たない方がいいという考えの人も多いので、真っ向から対抗する意見になってしまうけれど、ロンドンは家賃が高くて劣悪物件が多いので、長く住むのであれば買ってしまった方が質のいい家に安く住めます。また不動産の価格が毎年平均5-7%は上がって来ていたので、投資としてはもってこいです。

 

 

ポストコロナの時代は不動産価値も下がりリモートワークも進み都市部から人が減っていくと言われています。不動産を買う事はもちろんリスクと労力を伴いますが購入を検討している方はこの超低金利と価格が下落している買い手市場の今がチャンスと思います。

 

ロンドンの不動産市場

 

まず根本的に東京と異なるのは古い物件の価値が下がらないということ(価値を保つためにメインテナンスと改装は必要ですが)。

かなり簡単にロンドンの不動産市場について説明するとリーマンショックやブレキジットなどの3-4年を除き、1%から10%のレンジで年々物件の価格が高騰していました。そして2020年は不動産価格が落ち込んだ2018-2019と打って変わって不動産価格は2%程上昇すると考えられていました。

 

2020年ロンドンで売られた物件の最高額 £49.7m (約65億円)

中心値£478,258 (約6千300万円)

2019年からの価格上昇率 +2.4%

平均の価格上昇額 £117,426 (約150万円)

 

2009年リーマンショック時はロンドン一等地も含め10-20%程下落したものの、その翌年からエリアや年度別に差異はあるけれど年々価格は上昇していました。

 

 

UK Housing Price

グラフ引用:Office for National Statistics

 

 

その後2016年Brexitの国民投票で4年後の離脱が決まったけれど、なかなかEUとの折り合いが付かず延期になったりとその不透明性から2018年から2019年は再び不動産価格は下落したのですが 、2009年から10年でロンドンの平均売買価格は250,000 (3千200万円)から450,000 (5千800万円)に上がっています。

 

エリア毎に再開発が行われたり、新しい駅が出来たりロンドン市内も通勤可能圏内の郊外もマンションの建設ラッシュ。

特にヒースロー国際空港の西に位置するReadingから空港を結び、そのままロンドン中心地を通り東のEssexまで繋ぐCross Railが止まる駅周辺の開発はかなり急ピッチで行われていて、Cross Railのプロジェクトが発表された当時は急激に不動産が高騰しました。

実際の路線開通が予定の2018年末より1年半以上遅れており、未だに開通しておりません!

 

新しく開設する駅周辺でお店を始めようと投資をした人はかなり計算が狂ってしまっているようですが不動産価格は軒並み右肩あがり。

 

コロナウィルス前のイギリス経済はインフレ率も1.7%前後を推移していました。Brexitの交渉がEUとイギリスの間でどう行われるかが不動産価格にも影響及ぼすとは思うけれど長期的にみると向こう20-30年の人口は増加する見込みでイギリス経済の今後10年の展望は今年の1月―2月時点では悪くはありませんでした。

 

不動産はイギリス人にとって一番安定した資産であり、ひと昔前の日本人が貯金をするようにイギリス人は家を買っていました。

中流階級の家庭では大学を卒業した子供に親が頭金を援助し小さなアパートを購入する人が多いです。

家賃が高いのでローンの支払い額の方が安いのと、売却してもキャピタルゲインが期待できるし、賃貸に出しても利益(エリアにもよるけれどロンドンの平均賃貸利回りは5%前後)が期待できるので一番安心な資産でした。

 

そして今、コロナウィルスの影響で経済も落ち込み不動産市場は売買・賃貸共に冷え込んでいる中、IMFや専門機関の記事を読むと1930年の世界恐慌以上のリセッションになるかもしれないとか。。既に住宅で12%前後、商業施設で15%以上もの価格下落が既に起きているようです。

賃貸市場の50%は賃料が払えていないようでRent Holidayと言って、賃料の支払い猶予を貰っていて、ローン返済にもMortgage Payment Holidayという救済策があり、保険に加入していなかったとしても収入が減ってしまった人が一時的に月々の支払を止めるシステムが今回発動したようなので、イギリスでは立ち退きを強いられているビジネスやテナントは少ないとみられています。

 

っという事で何事にもリスクはつきものですが、リスクはチャンスみんながやらないことをやらないとなかなかビックチャンスは訪れません

 

今不動産を買おうと考えている方の為に不動産の探し方を纏めました。

 

不動産の探し方

 

これはロンドンに住んだことのある方はGoogle検索をすれば検索上位に出てくるので紹介するまでも無いけれど何個かおススメのWebsiteをご紹介。

Zoopla

イギリス最大の不動産賃貸売買ポータルサイトでイギリス全域をカバーしている。ロンドン株式市場に上場しているZPG社が運営し、姉妹サイトでMoney.com(金融商品が見れるサイト)やPrime Location(イギリス全域の不動産賃貸売買サイト、主に中堅以上の不動産に特化)などがある。登録している不動産屋がネット上に売り出している物件を載せられ、また独自のマーケット調査や不動産に関わるサービスを提供している。

Rightmove

こちらも掲載件数ではZooplaと同じく最大級の不動産賃貸売買ポータルサイト。Halifaxという銀行や他数社合弁のベンチャーとして誕生。ロンドン株式市場にも上場しFTSE100銘柄

 

売買、賃貸、シェアとリストされており、マーケット情報やその地域の価格変動なども載っているのでリサーチをするにはおススメ。最近は売買のものであれば内覧動画も載っているので、一度見だすと一日中見ていられる!(私は不動産女子です💗)

 

とにかく掲載件数が多いので色んなタイプの物件を見ることが出来るのでここから妄想を膨らませる!

 

だいたい目ぼしいエリア、物件タイプ、広さなどが決まったら、その地域をカバーしている不動産屋のサイトに行ってみるのもお勧め。不動産屋によって扱っているタイプが異なるので自分の好みの不動産屋を見つけてみて下さい。

 

そしてこれだと思うものが見つかったらまずオンラインで問い合わせフォームに入力するか、直接電話をして内覧のアポをとるようにします。フォームに入力しただけの場合、忙しい日やその物件が人気だと返信や連絡が来ないので、一番いい方法は直接電話でアポを取って内覧に行くことです。

 

ロンドンの不動産屋

 

私の11年+ロンドンに住んでいる間に6軒住んだ事がある経験から、大手の不動産屋は情報を得るにはいいけれどサービスはイマイチ😑

結局小さい不動産屋が持っていた物件や自分でGum Tree(イギリスのクラシファイドサイト。賃貸やシェアを探すにはいいけど、売買には向いていません。賃貸物件でも頭金詐欺などあるので要注意!)などで見つけた物件に結局住んでいました。

 

まず ロンドンの不動産屋の営業とやりあうにはとにかく忍耐です!

 

ここまで人種が入り乱れているロンドンで数字的根拠は無いですが、白人系イギリス人男性の就労率が多い気がします。

 

イギリス人の不動産屋は本当にテキトーです。

 

鍵を間違える、もう既に入居者がいる物件を見せてくる、物件について何も知らない、担当エリアのトレンドなど全く頭に入っていないっと、とにかく右から左に流せばコミッションが入るし、お客様に売り込むというよりかは売ってあげる的な上からの立場でいる人が多いような印象を受けます。ただ鍵を開けにきた係のような営業の人もいました。

 

かなり失礼な言い方をすればロンドンでは学のある人(学歴というわけでなく)は不動産営業はやっていないのではと思ったこともあります。

(商業不動産やディベロッパーなどは分からないですし、個人的見解です!)

 

ここに大手4社上げますが、取り扱い物件数は抜群に多く写真の撮り方も上手なので、やはり目に付く物件を多く持っています。ただ上に挙げたような人種の方達がたくさんいるので、私は大手の方とは全く噛み合いませんでした。

コミッション制だったらもっとがつがつ営業掛けてきてもいいのにと不思議です。

内覧の後のフォローアップも殆どの営業マンはしません。(してきた人もいますが)そして忘れた頃に暇なのか営業電話みたいなのを掛けてきます。

Knight Frank

Foxtons

Dexter

Hamptons

 

悪口大会になってしまいましたが。。大方間違ってはいないと思います!笑

高い物件を買わなさそうだと判断されても一応は対応してくれるので、事務所の外に掛かっている物件広告を見てアポなしで飛び入りで問い合わせることも可能ですが一番多いパターンはオンラインで検索して、不動産屋にオンラインもしくは電話で問い合わせをしてアポをとる方法です。

 

私はアポをすっぽかされた事は無いですが、遅刻された事は何度もあります。

 

とにかく耐えながら回数をこなすことです、何軒も見ていると大体見なければいけないポイントが分かってきます。

 

 

ここまで読んでいただきありがとうございます!

 

 

ぺルラでした🤍

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