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ロンドンの不動産購入前に絶対チェックすべき8つのポイント

いざ内覧!チェックしたいポイント

 

リースホールドとフリーホールド 

 

ロンドン特有ですが、特に中心地に近ければ近いほど、土地の権利を女王、伯爵や男爵などが所有していたりしますが、書類上その殆どはケイマンやバミューダなどタックスヘイブンに登録してあるペーパーカンパニーで英国全体ではすべての住宅物件の21%がリースホールド物件と言われています。土地の所有者をフリーホルダーと言い、フリーホルダーが持っている物件を購入する場合はリースホールド物件となり、土地の権利もついている物件はフリーホールド物件となります。

リース期間は様々ですが新築物件など売り出す際はリース残存年数999年が多いです。

ロンドン中心から離れた住宅地でもZone 3-4くらいまではリースホールドの物件は結構散在していて、それより郊外に行くと少なくなります。

リースホールドの物件を購入した場合、土地建物の権利(フリーホールド)を持っているフリーホルダーにGround Rent(土地貸借料)を支払う必要があるます。土地賃料も地域によって異なりますが年間数百ポンドで済む場合もあれば数千ポンドと無視できない金額の場合もあります。GroundRentも内覧時に確認しましょう!

また弊害は経済的な問題だけでなく、内装を変更したい、トイレの位置を変えたいなどいちいちフリーホールだーにお伺いを立てて許可を貰わないといけません。例えそれが物件の価値を高める改装だったとしてもフリーホールだーに無断で改装を行うと裁判沙汰にもなることが多々あります。

リースホールドの残り年数が80年以下となると不動産は売りにくくなり、延長するのに纏まったお金と弁護士費用などがかかります。また延長出来るとは限らないので残存年数80年以下のリースホールドの物件は投資目的や現金購入できる人以外は絶対に避けてください。

大体市場価格より安い物件はリースの残存年数が少なかったりします。通常はきちんと明記されているはずなのと、不動産の営業もリースホールドの残存年数が少ない物件は注意をしてくれるはずです。

 

ロンドン税金書類

 

 

エレベーター

イギリスではエレベーターをリフト(釣り上げるもの)と言いますが、ロンドンは古い建物に後付けで付けたエレベーターが多くとにかくよく壊れます。そしてなかなか直りません。一か月以上故障しているエレベーターをよく見たことがあります。階数の高いお部屋の場合はエレベーターの有無、台数、古さなど確認することをお勧めします。

私はビクトリアンの建物の7階に住んでいたことがあり、エレベーターがよく壊れて階段には窓も無く天井の電気もつかなくなったりしたことがあり暗闇のなか手探りで登ったりしたこともあります。

ロンドンの中では比較的新しい80年代に建てられて22階建ての21階に住んでいた事もありますが、さすがに2台エレベーターはありましたがそれでもよく1台が止まっては永遠にエレベーターが来るのを待っていた事がよくありました。

 

 

ロンドンのエレベーター

 

 

ボイラーの種類と電気・ガス

タンク型のボイラーは温めたお湯をタンクに溜めておけるのですが、東京都心でタンクボイラーを使っているマンションありますか?

難点はお風呂に水を溜めるとお湯が無くなります、お湯をすぐに沸かせないので水になってしまいます。またタンクの場所、半畳分くらい必要なので邪魔な上よく壊れます。ボイラーが壊れて冬でもお湯無し(ラジエターというお湯で部屋を暖めるセントラルヒーティングもつかなくなる)ということがよく起こります。ボイラーの年数や最後にメインテナンスした日の確認必須です。

ベストはコンビボイラーという日本でいう瞬間湯沸かし器タイプです。これは場所も取らず無限にお湯が出ます。

新築物件は日本のようにオール電化で床暖房入りなども出ているようですし、電気の方が環境にもお財布にも優しいですが、私はガスコンロは一つ欲しいので、ガスが通っている物件のみで探しました。

 

ガスコンロ

 

 

床、壁、天井、屋根

地震がない国なので建物の作りはもろいし、床・天井・壁は薄いです。床壁天井はかなりのトラブルを聞きます。

よく階下の人から文句やクレームを受けている友人の話を聞きます。特にフローリングだとかなり響くようです。

また上の階に子供や若者が住んでいると悲惨です。音に敏感な方は確認してからのほうがいいでしょう。

最上階の場合は上の階の騒音は無いですが雨漏りする建物がかなり多く、壁にシミやカビが消えないお部屋も多いです。また雨漏りしないように屋根を修繕するのに手続きなどかなり時間がかかります。ペントハウスは聞こえがいいですが、古い建物の場合はエレベーター問題も含め出来れば避けたい階です。

カビと言えば地下1階はかなりカビが発生しやすいです、半地下や地下1階のお部屋はお庭に直結している場合が多いのでいい物件も多いですが、風通しがいいかきちんとチェックしましょう。特に物置やクローゼットなどが湿気でカビたりするようです。

ジョージアンやビクトリアン時代の建物の場合、イギリスで言う1階、日本の2階の天井が一番高く作られていて、テラスもついていたり一番いいお部屋です。その理由は昔は1階に客間があり天井から大きなシャンデリアなどつるすためです。地下に食糧庫や倉庫があったので今でも地面にドアが付いていて食糧をそのまま地下に運んだりするレストランなどがあるのはそのためです。

言うまでもないですが、屋根裏にメイドさんの部屋があったようです、かなり短いですがロンドンの夏も30度を超える日が結構あります。そんな時はかなり暑さは厳しいですが冬は快適です。

 

ロンドンの冬の景色

 

ゴミ

ゴミの出し方はビルや地域によってまちまちです。地下などに集積場所があるマンションもあれば集積所が無く週に1度決まった日にしか出せない場合もあります。特に戸数の少ないビルの場合は事前に確認をおすすめします。

 

サービス料

一軒屋でない限りビルのメインテナンスや掃除などを管理する管理会社にサービス料を毎月支払います。ビル内の施設によってその金額は変わりますが、管理人さんがおらず住人が使える施設(ジム、プール、シネマ、バーなど)が無い場合は月200ポンドくらいが平均のようです。何十年かに1度外壁の修繕工事が必須で、不運にもその年に当たると追加で数千ポンドの請求などもあります。

 

近隣の環境

内覧は購入まで2-3度いくべきだと思いますが、毎回行く時間や曜日を変えるといいと思います。週末と平日、平日昼間と夜では雰囲気も全く異なる事が多いです。

駅から物件までの直線距離だけでなく、公園、スーパーマーケット(好みのスーパーが近くにあるかは重要です、人気スーパーのWaitroseの近所で物件を探すという人もいるくらいです)、コンビニエンスストアの有無、郵便局などなどよく使う施設が近くにあるか確認しましょう。

また学校が近くにあると平日昼間はうるさかったり、病院があるとサイレンやヘリコプターなどの騒音もあります。またヒースロー空港近くだと飛行機の騒音も結構あるそうです。

 

 

渋滞税と交通

ロンドンにはCo2排出削減の為中心エリアに進入する際に渋滞料の支払いを義務としています。そのエリアの中に住んでいる住人の車両には支払い義務は無いですが、Uberなどのミニキャブはそのエリアに入って来てくれない事があったり、道隔てて1本のところを渡ってくれなかったりします。物件がCongestion Charge Zone, Ultra Co2 Emission Zoneなどに入っていないか事前に確認する必要があります。

またストや電気系統の故障でよく地下鉄が止まるのでバスの本数や行先なども調べておいてもいいと思います。

また地下鉄も週末に電車が停まらない駅などもあるので最寄り駅の線の運航状況も要チェックです。

 

まとめ

フリーホールドかリースホールドか、リースホールドの場合の残存年数は内覧に行く前にチェックすべきですがたまに残存年数がオンラインのリスティングで明記されていなかったりするので、不動産屋に電話で確認してから内覧するか決めてもいいと思います。

ロンドンでは古い物件が人気ですがそれなりに問題もあります、じゃあ新築なら大丈夫かというとそうでもありません。ボイラーの故障や水漏れは新築の住居よりしっかりしているだろうオフィスビルでも聞いたことがあります。ある日仕事をしていると天井から水が降ってきたなど。。。

でも2-3回の内覧では全て判断できないかもしれませんが根気よく納得するまで何度でも見てみてください。

最後はあなたのGut Feeling 直感です!

 

Good Luck!!

 

ぺルラでした

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